Måste en BRF ha revisor?

Frågan kommer nästan alltid från en nyvald styrelse i en liten förening, där ingen riktigt vill ta uppdraget och någon börjar hoppas att det kanske inte behövs.

Svaret är kortare än man hoppas. Ja, en revisor i en bostadsrättsförening är obligatorisk, och det finns inget undantag för små föreningar.

Men det är inte hela bilden. Kravet på att ha en revisor och kravet på att den ska vara auktoriserad är två helt olika saker, och det är i skillnaden mellan dem de flesta föreningar hittar sin lösning.

Kort svar: ja, varje bostadsrättsförening måste ha en revisor

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening, och reglerna om revisor i bostadsrättsförening finns därför i lagen om ekonomiska föreningar. Enligt 8 kap. 1 § ska varje förening ha minst en revisor.

Det gäller oavsett hur många lägenheter bostadsrättsföreningen har. Mindre aktiebolag kan under vissa förutsättningar välja bort revisorn — den möjligheten finns inte här. Även en förening med sex lägenheter ska ha en vald revisor.

Revisor i en bostadsrättsförening väljs av föreningsstämman, om inte stadgarna anger något annat sätt att utse en.

Vad stadgarna kan kräva utöver lagen

Lagen sätter en miniminivå. Stadgarna får gå längre, och gör det ofta.

Vanliga tillägg i brf-stadgar är att bostadsrättsföreningen ska ha två revisorer, att minst en ska vara auktoriserad eller godkänd, att en suppleant ska väljas, eller att mandattiden ska vara längre än ett år. Föreningar bildade utifrån HSB:s eller Riksbyggens mönsterstadgar har ofta bestämmelser om att en revisor utses centralt av organisationen.

Står det i stadgarna gäller det. En förening kan alltså vara skyldig att anlita en auktoriserad revisor trots att lagen inte kräver det — och den skyldigheten försvinner inte för att stämman tycker att det blivit dyrt. Vill man ändra det får man ändra stadgarna, vilket kräver stämmobeslut och registrering hos Bolagsverket.

Läs alltså era egna brf-stadgar innan ni utgår från vad som gäller i allmänhet. Det är den vanligaste källan till fel i den här frågan.

När krävs en auktoriserad revisor i en bostadsrättsförening?

Kravet på auktoriserad eller godkänd revisor följer av 8 kap. 14 § och slår till när föreningen under vart och ett av de två senaste räkenskapsåren uppfyllt minst två av tre villkor:

• medelantalet anställda har uppgått till mer än 50
• balansomslutningen har uppgått till mer än 40 miljoner kronor
• nettoomsättningen har uppgått till mer än 80 miljoner kronor

Ställ det mot en vanlig brf. Anställda finns sällan alls. Nettoomsättningen — årsavgifter och eventuella hyror — når kanske tio till femton miljoner i en förening med hundra lägenheter. Balansomslutningen kan däremot passera 40 miljoner om fastighetsbeståndet är stort.

Men två villkor måste vara uppfyllda samtidigt, två år i rad. Att balansomslutningen är stor räcker alltså inte. Praktiskt taget alla bostadsrättsföreningar hamnar utanför kravet.

Slutsatsen för de flesta: ni måste ha en revisor, men ni får själva välja vem. De flesta väljer en medlem — en lekmannarevisor, som i stadgarna ofta kallas förtroendevald revisor. Andra tar in en lekmannarevisor utifrån för att få en granskning ingen kan ifrågasätta på grund av vem som gjort den.

Vem som får väljas till lekmannarevisor

Friheten är stor men inte obegränsad. En revisor i en bostadsrättsförening som inte är auktoriserad eller godkänd ska vara bosatt inom EES. Den som är underårig, i konkurs, har näringsförbud eller förvaltare får inte väljas.

Och så jävsreglerna i 8 kap. 19 §, som oftast sätter stopp för den tilltänkta lekmannarevisorn i en mindre förening: revisorn får inte sitta i styrelsen, inte vara anställd av föreningen, inte arbeta på samma byrå som sköter bokföringen, och inte vara gift eller sambo med, syskon till eller släkt i rakt upp- eller nedstigande led med någon i styrelsen.

Läs den sista punkten en gång till innan ni nominerar. I ett hus med tolv lägenheter kan jävsreglerna göra att det helt enkelt inte finns någon lämplig medlem kvar.

Revisorssuppleant i bostadsrättsföreningen

Lagen kräver inte att en revisorssuppleant utses, men många stadgar gör det, och det är klokt oavsett. Avgår föreningens revisor mitt under året — flyttar, blir sjuk, väljs in i styrelsen — står ni annars utan revisor fram till nästa stämma, med en granskning ingen kan utföra.

Vad händer om bostadsrättsföreningen står utan revisor?

Det är inte ovanligt att stämman hålls utan att någon vill ta uppdraget. En bostadsrättsförening utan revisor bryter formellt mot lagen, och konsekvenserna kommer i tur och ordning.

Utan vald lekmannarevisor eller auktoriserad revisor kan ingen revisionsberättelse lämnas. Utan revisionsberättelse har stämman inget underlag för att fastställa räkenskaperna eller besluta om ansvarsfrihet. Frågan skjuts upp, och styrelsen blir sittande i ett osäkert läge längre än nödvändigt.

Det finns dock en väg ut som få känner till. Enligt 8 kap. 29 § ska Bolagsverket efter ansökan utse en revisor om föreningen saknar en. Ansökan kan göras av vem som helst — även av en enskild medlem. I en förening där styrelsen låter frågan ligga år efter år kan alltså en medlem tvinga fram en revisor.

I praktiken är det oftast enklare att köpa tjänsten. Att anlita någon som gör granskningen på uppdrag kostar mindre än de flesta föreningar tror, och betydligt mindre än att sitta ännu ett år med ofastställda räkenskaper.

Vad lekmannarevisorn faktiskt ska göra

Uppdraget delas i två delar. Räkenskapsrevisionen handlar om att kontrollera att årsredovisningen för bostadsrättsföreningen stämmer med bokföringen och underlagen — att kostnader har fakturor bakom sig, att banksaldot går ihop, att avsättningen till underhållsfonden följer stadgarna. Förvaltningsrevisionen handlar om styrelsens arbete: att beslut med ekonomisk innebörd finns protokollförda och ryms inom befogenheterna.

Resultatet blir en revisionsberättelse, som ska vara styrelsen tillhanda senast tre veckor före ordinarie föreningsstämma eftersom den bifogas kallelsen.

Vad kostar en revisor för bostadsrättsföreningen?

Köper föreningen in en professionell lekmannarevisor arvoderas uppdraget per uppdrag, och priset styrs framför allt av föreningens storlek och av hur ordnade räkenskaperna är.

En brf med välskött ekonomisk förvaltning, där förvaltaren levererar färdiga underlag och en klar årsredovisning, kostar väsentligt mindre att granska än en förening där materialet måste letas fram. Kostnaden för revision och kostnaden för ekonomisk förvaltning hänger alltså ihop — sparar ni på det ena betalar ni ofta mer för det andra.

Anmälan till Bolagsverket och byte av revisor

Bostadsrättsföreningens revisor ska anmälas till Bolagsverket, liksom ändringar. Väljer stämman en ny revisor är det styrelsens uppgift att se till att anmälan görs, enklast via Bolagsverkets e-tjänst. Räkna med en administrativ avgift — kontrollera aktuellt belopp hos Bolagsverket, det ändras med jämna mellanrum.

Att byta revisor i en bostadsrättsförening kräver inget särskilt skäl. Revisorn väljs för den tid stadgarna anger, oftast ett år, och stämman kan välja någon annan vid nästa tillfälle. Ska bytet ske mitt i mandatperioden krävs stämmobeslut.